Mercato immobiliare
Livorno, 22 marzo 2023 – Nell'ultimo anno il mercato immobiliare livornese ha registrato un'inversione di tendenza rispetto alla ripresa registrata negli ultimi due anni. La frenata è stata determinata per effetto della diminuzione della domanda di acquisto, dalla frenata delle compravendite e dall'allungamento dei tempi di vendita.
E' quanto emerge per la città di Livorno e provincia dall'analisi del 1° Osservatorio Immobiliare 2023 di Nomisma dedicato ai mercati intermedi.
Il mercato residenziale
Nel corso dell'ultimo anno il mercato residenziale livornese ha segnato un rallentamento del trend di crescita. La riduzione della domanda d'acquisto ha trovato conferma nella flessione delle compravendite registrata nella seconda parte del 2022 (-2,7% sul secondo semestre 2021). In aumento i valori di compravendita che crescono su base annuale del 2% per le abitazioni nuove e dell'1,5% per l'usato.
L'aumento dei prezzi di vendita ha contribuito a ridurre lo sconto richiesto in fase di trattativa che si attesta in media all'11%. I tempi di vendita sono aumentati leggermente, sia per le abitazioni usate (5,5 mesi in media), sia per le nuove (5,2 mesi). Gli operatori intervistati da Nomisma segnalano che la domanda, a causa dell'attuale situazione di incertezza, si sta orientando verso il segmento della locazione.
Per effetto della forte richiesta i canoni sono aumentati su base annua dell'1,2% con picchi in centro nell'ordine del 4,5%, confermando l'andamento dello scorso anno. Al contempo i tempi per affittare un'abitazione si sono ulteriormente ridotti, attestandosi a poco più di un mese. La redditività lorda da locazione si è mantenuta stazionaria attestandosi in media al 6,9%.
Il comparto non residenziale
Nell'ultimo anno monitorato il mercato degli uffici livornese ha manifestato una relativa stabilità sia sul fronte delle compravendite sia su quello delle locazioni. Di conseguenza, i valori medi di vendita e di locazione sono diminuiti nell'ordine del -0,9% e del -2,2% su base annua.
I tempi medi di vendita si sono mantenuti attorno ai 9,5 mesi, mentre quelli per la locazione si sono dilatati di un mese, passando da 5,5 a 6,5 mesi. La redditività lorda da locazione è rimasta stabile intorno al 6,3%.
Il mercato livornese dei negozi ha manifestato una forte contrazione della domanda interessata sia all'acquisto sia alla locazione, a fronte di un'offerta che si sta stabilizzando. Di conseguenza, i valori medi di vendita e di locazione sono continuati a diminuire, nell'ordine del -2% e del -1,7% su base annua. Per effetto di tali dinamiche la redditività lorda da locazione è rimasta stabile intorno al 7,8%.
La limitata liquidità del mercato si è riflessa sull'allungamento dei tempi medi di vendita e di locazione che si attestano rispettivamente a 9,5 e a 7 mesi.
Le previsioni
Le previsioni per il 2023 confermano le dinamiche di crescita del mercato della locazione, sia in termini di numero di contratti sia dei canoni di locazione.
I mutui in generale
Per quanto riguarda i mutui in generale (qui l’analisi si riferisce alla scala nazionale) secondo l'ente il protrarsi degli inopinati eventi bellici, da una parte, la severità delle misure di politica monetaria decise dalla Bce, dall'altra, concorrono a delineare un quadro tutt'altro che favorevole. Del resto se il ricorso al credito da parte delle famiglie italiane diventa imprescindibile, l'orientamento delle politiche di erogazione da parte delle banche diventa più prudente e selettivo, con l'obiettivo di tenere sotto controllo la rischiosità del comparto.
Secondo Nomisma a rendere più impervio l'accesso al credito non è solo l'accresciuta onerosità del finanziamento – con tassi passati in media dall'1,93% di maggio 2022 al 3,79% di febbraio 2023 - quanto la mutata percezione sulla solvibilità futura di molti dei potenziali mutuatari. Ne deriva quindi un sensibile calo delle intenzioni di acquisto immobiliari e delle richieste di finanziamento. Così dopo un 2022 caratterizzato da una sostanziale stabilità delle erogazioni (+1%), associata a una marcata diminuzione di surroghe e sostituzioni (-70%), Nomisma prevede un calo dei mutui a doppia cifra.