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Lòivorno, 30 marzo 2021 - "Sebbene le realtà secondarie abbiano mostrato nel complesso una maggiore vitalità e tenuta rispetto ai grandi centri urbani, il mercato residenziale livornese nell'ultimo anno ha registrato una performance negativa paragonabile solo a quella delle città meridionali, da sempre più in difficoltà rispetto ai contesti del centro-nord. A conferma di tale andamento, è possibile citare il trend delle compravendite, che torna a flettere dopo sei anni di evoluzione positiva, evidenziando una contrazione annua pari a circa l'11%".

E' quanto emerge dall'analisi del 1° Osservatorio Immobiliare 2021 di Nomisma su Livorno.

Il comparto residenziale - L'andamento delle compravendite della città di Livorno si riflette sul fonte dei valori, dove Nomisma rileva un peggioramento in tutte le zone cittadine. I prezzi si riducono su base annua del -2,4% in corrispondenza delle abitazioni nuove e del -2,8% per le usate. Rispetto allo scorso anno si riducono anche i tempi medi di vendita, passati da 8,5 a 7 mesi per l'acquisto delle abitazioni nuove e da 8 a 6,5 mesi per quelle usate. Aumenta di 3 e 2,5 punti percentuali - attestandosi all'11% e al 15% rispettivamente per abitazioni nuove e usate - il divario tra prezzo richiesto ed effettivo, a conferma della fragilità del quadro e delle eccessive aspettative iniziali da parte dell'offerta.

A Livorno la propensione all'acquisto è supportata dalla domanda interessata all'investimento che pare ancora essere un'opportunità per l'allocazione dei propri risparmi. Con riferimento alle caratteristiche abitative, la forzosa e prolungata permanenza domestica ha indotto le famiglie a privilegiare alloggi più ampi e con spazi verdi.

La locazione, nella maggior parte dei casi, resta una scelta dettata prevalentemente dalle incertezze lavorative e dalla scarsa disponibilità economica dei nuclei familiari maggiormente colpiti dalla crisi dovuta alla pandemia. Considerando i canoni, Nomisma rileva una flessione media pari all'1,8% su base annua, mentre i tempi medi per affittare un appartamento continuano a calare, raggiungendo i 2 mesi. Rimane invariato il rendimento potenziale lordo da locazione, che si attesta su livelli superiori alla media dei 13 mercati intermedi (6,8% contro 5,4%).

Il comparto non residenziale - Gli effetti del tracollo economico intervenuto nell'ultimo anno si sono riflessi con maggiore intensità sul settore degli immobili di impresa, determinando una rapida riduzione di valori e quantità scambiate. Con riferimento all'attività transattiva, il calo delle operazioni, pari a circa il 6% annuale, conferma il trend negativo avviato lo scorso anno. Lo scenario - sottolinea Nomisma - appare critico anche sul fronte dei prezzi, che subiscono arretramenti significativi in tutte le zone cittadine, con flessioni medie pari a -3,6% e -3,4% in corrispondenza rispettivamente di uffici e di negozi. Subiscono, per contro, una variazione decisamente più contenuta i valori riferiti ai capannoni (-1,0%), a riprova della maggiore tenuta e vitalità del comparto logistico/industriale. La fragilità del quadro è confermata anche dai tempi di assorbimento che si mantengono su livelli alti (11 mesi per gli uffici e 10,5 per i negozi), nonché dal divario tra prezzo richiesto ed effettivo, che cresce notevolmente rispetto alla precedente rilevazione, passando dal 15 al 20% per il comparto direzionale e dal 14 al 19% per il segmento commerciale. Anche il mercato degli affitti registra contrazioni, in media l'1,6% e l'1,9% rispettivamente per uffici e negozi. In lieve crescita i tassi di rendimento lordi, che si attestano in media al 6,4% per gli uffici e al 7,7% per i negozi. Si allungano, infine, i tempi di locazione, che passano da 6 a 7,5 mesi per gli immobili direzionali e da 5,5 a 6,5 per quelli commerciali.

Le previsioni sul mercato residenziale - Per il 2021, gli operatori prevedono una flessione di prezzi e canoni a fronte di una stabilità del numero di transazioni e di un aumento del numero di locazioni